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2019 年 10 月 のアーカイブ

不定期連載 再建築不可物件に家を建てる!第3回

2019 年 10 月 29 日 火曜日

第2回の続きとなります。

通路部分の有効幅員が2m未満であっても、建物の用途・構造・位置等に制限をつければ、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がない

ということを、どのようにすれば特定行政庁(以下、行政)に認めてもらえるのか・・・

実は4年ほど前に私の父が本件土地の相談を行政にしております。

当時から他の行政では制限付きではありますが、幅員2m未満の旗竿敷地に対して建築を認めているという事例があり、

その資料を持ち込み相談しておりましたが結果としては再建築を認めてもらうことはできませんでした。

上記の経緯があるため、ただ単に相談しても今回もなにも変わらないであろうと考え、まずどのような方法があるのかを検討しました。

真っ先に思いついたのが、『行政訴訟』ですが、費用・時間が膨大にかかり、難しいと断念。

色々と調べるうちに、行政不服審査法に『審査請求』というものがあるということがわかりました。



どのような場合に不服申立てをすることができますか?

[1] 行政庁の処分その他公権力の行使に当たる行為(許認可の取消し等)に関し不服がある場合
 →処分についての審査請求をすることができます。
※ なお、個別法に特別の定めがある場合には、審査請求の前に処分庁に対する再調査の請求をすることや、審査請求についての裁決に不服がある場合に再審査請求をすることができる場合があります。
[2] 法令に基づく申請から相当の期間を経過しても、行政庁の不作為(法令に基づく申請に対し何らの処分をもしないこと)がある場合
 →不作為についての審査請求をすることができます。  
【総務省 HPから抜粋】




まさに求めていたやりかたでした。

では、行政庁の処分その他公権力の行使に当たる行為(許認可の取消し等)とはどのようなものかを調べていくと、

特定行政庁の建築主事が行う建築確認申請の許可及び不許可が、まさに行政処分であるということです。

本件土地の場合は、建物の企画し確認申請する以前に再建築不可となっているので行政処分に対する不服申立ては出来ません。

①審査請求するには、行政処分を受ける必要がある。

②行政処分を受けるためには、確認申請が必要である。

③確認申請をするためには、敷地の測量・建物の設計等が必要である。

④費用をかけて測量・設計をしたとしても、再建築が認められない可能性は十分にある。

この4点の問題をクリアし、審査請求をする方法を考えます。

第4回に続く






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不定期連載 再建築不可物件に家を建てる!第2回

2019 年 10 月 4 日 金曜日

第1回の続きとなります。

建築基準法 第43条

①建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

②ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。



※2018年9月25日以降 建築基準法第43条は以下のように改正施工されています

第1項 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。
一・二  (略)
第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの 
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの 




※私が行政と話し始めたときは、旧43条の文言となります。

②のただし以下の文言をどう捉えるかを考えました。当然ながら私は法律の専門家ではありませんので、あくまで私個人の見解として受け止めていただければと思います。

A、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物・・・当該敷地は該当せず

B、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物・・・
国土交通省令で定める基準とは?



建築基準法施行規則第10条の3 
※現行の43条に合わせるため一部改正されています。

第1項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。
第2項(略)
第3項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計)が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする。
第4項 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。 
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。



簡単に書いてしまえば、

通路部分の有効幅員が2m未満であっても、建物の用途・構造・位置等に制限をつければ、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないという判断が出来るのではないかということです。

つまり、上記のことを特定行政庁が認め、同意を得られれば再建築が出来る可能性があるということです。

第3回に続く


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